“보도에서 언급된 전세대출 제도를 포함한 전세제도 개편의 내용 및 추진시기는 전혀 확정된 바 없습니다.”
최근 전세자금대출에 대한 규제를 강화한다는 보도가 나오자, 국토교통부가 이를 부인하고 나섰다.
“정부는 전세제도의 한계를 보완하고 서민임차인의 주거안정에 기여할 수 있는 다양한 대안을 전문기관 연구용역 등을 통해 면밀히 검토하고, 그 과정에서 공론화 등 사회적 합의를 거치며 논의해나갈 계획”이라는 원론적인 입장을 내놓았을뿐, 전세대출 제도 개편에 대해서는 확정된 내용이 없다고 부인한 것이다.
하지만 전세사기 확산으로 촉발된 전세제도 개선 주장은 갈수록 구체화되고 있다. 전세자금대출에 대한 규제 강화가 대표적이다.
KB경영연구소가 최근 발표한 ‘전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언’ 보고서는, “전세제도의 구조적 문제점을 감안하면 향후 주택경기 위축기마다 전세 리스크가 지속적으로 부각될 수밖에 없으므로 근본적인 개선 방안 마련이 필요”하다고 지적했다.
◇과잉보증금 규제 없다…전세보증금 리스크=보고서는 “전세보증금은 대출과 유사한 형태”임에도 과잉 보증금에 대한 규제가 없다고 지적했다.
실제로 주택 구입의 경우 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 등 다양한 수단을 통해 과도한 대출을 억제하고 있으나 전세의 경우 규제가 없다.
보고서는 “매매전세비(매매가격 대비 전세가 비율) 90% 주택의 경우 LTV 90% 대출과 유사하다고 볼 수 있으나 주택경기 과열 시 규제가 어렵다”며, “이는 결과적으로 주택가격 하락 시 주택 구입자의 손실 위험 확대로 이어져 세입자 리스크를 확대하는 원인으로 작용”하고 있다고 짚었다.
특히 “빌라의 경우 매매가격에 대한 정확한 정보가 부족해 매매가격보다 전세가격이 높은(일명 ‘깡통전세’) 계약 사례가 다수”라고 강조했다.
전세계약이 만기된 후 임대인이 전세보증금을 반환하지 못했을 경우에도 이에 대한 불이익이 없다는 점도 문제점으로 꼽았다.
◇전세자금대출도 DSR 포함, 한도도 제한해야=보고서는 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격에 미치는 영향을 축소하기 위해 전세자금대출을 DSR 산정에 포함하는 방안을 제시했다.
전세자금대출은 만기 시 돌려받는 전세보증금으로 상환이 가능하기 때문에 현재는 DSR 산정에서 제외하고 있다. 같은 이유로 예적금담보대출, 보험약관대출처럼 상환자금이 별도로 존재하는 대출은 DSR 산정에서 제외한다.
하지만 보고서는 건당 대출 규모가 크고 과도한 대출로 인해 주택시장이 부정적인 영향을 담기 때문에, DSR 산정에 포함하는 방안을 검토해볼 필요가 있다고 했다.
아울러, “전세자금대출은 거래 금액이 커 금융비용 역시 커질 수밖에 없으며, 상환능력을 넘어서는 과도한 대출은 결과적으로 가계에 부담으로 작용”하고 있다고 강조했다. 동시에 “DSR 포함 시 만기일시상환 신용대출에 DSR 적용(만기 5년)보다 완화해서 적용할 필요가 있으며, 원리금 상환을 조건으로 만기를 연장하는 방안도 고려할 수 있다”고 했다.
이 밖에 “3주택 이상 주택 보유자가 70% 이상의 고LTV로 전세를 포함해 주택을 구입한 경우 DSR 산정에 전세보증금을 포함하는 방안”도 내놓았다.
또, “주택가격 하락 시 전세보증금 손실 방지를 위해 매매전세비 70% 이상 주택의 경우 임차인의 전세자금대출을 제한”도 필요하다고 봤다.
“매매가격에 근접한 비용을 담보로 주택을 임차하는 전세계약은 합리적이지 않으며, 전세보증금을 낮추고 부족분은 월세로 전환하도록 유도하는 것이 바람직한 정책 방향”이란 이유에서다.
보고서는 특히 “현재 전세사기 피해 지원을 위한 특별법이 논의되고 있으며, 임대인이 여러 채의 주택을 무자본으로 갭투기한 경우는 전세사기로 인정하나, 역전세로 인한 단순 전세보증금 미반환 피해자는 구제하기 어렵다는 쪽으로 지원 방향을 정한 것으로 알려졌다”며, “악의적 전세사기 대책뿐 아니라 전세제도가 가진 구조적 문제에 대한 해결 방안이 필요”하다고 강조했다. 중기이코노미 이창호 기자
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