중기이코노미 기업지원단

건설회사 부도가 났는데…아파트 수분양자는

분양대금 날릴 위험 낮아…주택도시보증공사의 분양보증이행 진행

건설경기가 악화되고 자금난 및 유동성 부족으로 지난 1월 6일 신동아건설이 기업회생절차에 들어갔다. 아파트 브랜드 ‘파밀리에’ 등으로 알려진 중견건설사가 워크아웃을 졸업한 지 5년여 만에 다시 법정관리를 신청한 것이다. 이외에도 시공능력평가 순위 103위인 대저건설도 경영난을 이기지 못하고 최근 법정관리를 선택했다.

특히 시공능력평가 58위인 신동아건설은 주택·건축·토목사업·SOC 등 사업영업이 다양했고, 2024년 12월 광명 학온지구(S2~S3) 민간참여 공공주택사업 수주 소식도 있었던 터라, 부도 우려를 고려하지 못한 아파트 수분양자(계약자)의 걱정이 상당하다. 해당 건설사가 시공 중인 아파트를 분양받은 분양자와 협력업체는 입주지정일 또는 납품공사비 환수 시기가 지연되며 우려감이 크다.

건설투자 감소와 경기침체 장기화, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위축, 지방 미분양 적체 등으로 건설사들의 공사대금 회수(미수금)가 지연되며 중견건설사 줄도산 사태가 발생하는 것이 아니냐는 목소리가 있다. 실제 국토교통 통계누리에 따르면, 2023년 부도가 난 건설업체(종합건설업, 전문건설업 포함)는 21건이었으나, 2024년 1~11월까지 27건으로 부도 건수가 증가추세다.

그나마 다행스러운 점은 해당 아파트를 분양받은 분양자(계약자)가 분양대금을 날릴 위험은 낮다는 점이다. 입주 지연 등의 불편을 겪을 수는 있겠으나, 이미 납부한 분양대금이 공중분해 될 위험은 낮다.

30세대 이상 일반분양하는 아파트는 정부가 출자한 주택도시보증공사의 ‘분양보증’을 받는다. 분양계약자는 사업주체의 부도·파산·사업포기 등 분양보증사고가 발생할 경우, 분양보증이행 절차에 따라 사업주체가 주택도시보증공사로 변경돼 사업을 지속하는 구조다.

관련 절차를 보면, 분양 계약한 아파트에 보증사고가 발생하면 주택도시보증공사가 관련 수분양자에게 사고발생 통지문(보증사고 통지문)을 우편 발송하고, 분양보증 이행절차에 따라 분양이행, 환급이행, 계속사업 방식으로 보증채무를 이어간다.

우선 ‘분양이행’은 새로운 시공자를 선정해 주택도시보증공사가 공사를 완료하는 것이다. 이때 새로운 시공자는 당초 건설사와 유사한 시공능력을 가진 회사를 입찰로 선정한다. ‘환급이행’은 수분양자가 납부한 아파트 계약금 및 중도금을 환급하는 것을 뜻한다. ‘계속사업’은 기존 시행사 또는 시공사가 계속 공사를 하는 것으로, 이 경우에는 당초 입주예정일 보다 사업이 지연되는 것 외에 달라지는 것이 없다.

분양이행과 환급이행의 결정은 분양계약자의 이행방법 선택에 따라 달라진다. 분양계약자의 2/3 이상(위임된 선택권 포함)이 환급이행을 선택한 경우에는 환급이행으로, 그 이외의 경우는 주택도시보증공사가 분양이행 또는 환급이행으로 결정한다.

다만 예외적으로 입주자 선택권 행사와 달리 해당 아파트 감리 공정률이 80% 이상인 경우 분양이행으로 진행하고, 문화재 발견 등 불가피한 사유가 발생한 경우는 환급이행으로 진행할 수 있다.

수분양자에게 선택권을 주지 않는 경우도 있는데, 기존 건설사가 회생절차를 진행하는 경우 선택권 없이 기존 건설사가 계속 사업을 진행할 수 있다. 만약 분양보증사고 이행방법을 수분양자가 선택하지 않거나 주택도시보증공사에 의견을 회신하지 않는다면 회신기간 경과 후 이행방법 선택권을 주택도시보증공사에 위임한 것으로 판단한다.

보통 아파트 분양보증 사고 후 이행방안, 결정기간, 승계시공자 선정기간, 부진공정률 만회기간 등을 감안하면, 공사 재개까지 수개월 정도 걸리게 된다. 공사 중단으로 당초 분양계약서에서 정한 입주예정일 지연 지체배상금을 받을 수도 없어 분양계약자의 불편이 뒤따른다. 주택도시보증공사의 분양보증에 가입된 경우라도 보증이행이 안되는 면책사항(허위계약, 대물변제, 선납, 지정계좌 미입금 등)도 있으니 주의가 필요하다.

건설업계 어려움이 장기화하며 중견건설사의 기업회생절차를 계기로 아파트 분양시장의 브랜드 선호는 시공능력평가 상위 브랜드 기업에 집중할 전망이다. 아파트 입지와 분양가의 적정성 외에도 재무구조를 감안해 건설사도 고려해야 하는, 청약대기자의 고민이 하나 더 늘었다. (중기이코노미 객원=우리은행 함영진 부동산리서치랩장)